Môi giới nhà đất được xem là một công ty có ngành nghề kinh doanh dưới hình thức thúc đẩy giao dịch bất động sản giữa khách hàng với chủ đầu tư, đóng vai trò là môi giới trung gian và là sàn giao dịch BĐS. Bởi thế nên làm cho bài toán hạch toán doanh thu môi giới nhà đất cũng sẽ khác biệt với các doanh nghiệp làm chủ đầu tư.
Nhất là khi doanh thu bán hàng từ môi giới bất động sản chủ yếu đều từ hoa hồng kinh doanh, vậy nên tầm quan trọng của nhân viên môi giới BĐS quan trọng hơn cả, tất cả nghiệp vụ kế toán đều tính toán lương thưởng nhân viên cùng với hoa hồng chiết khấu khi bán bất động sản.
+ Nhà đất được bán cho người mua đã xong tất cả thủ tục, bàn giao cho người mua, nhân viên kinh doanh nhà đất chuyển giao xong cả rủi ro kèm theo ích lợi gắn liền với quyền sở hữu bất động sản tới khách hàng.
+ Doanh số thông qua cho thuê hay bán BĐS đã được xác định chắc chắn, kinh doanh BĐS cũng xác định toàn bộ khoản phí liên quan cùng với giao dịch mua bán nhà đất.
Chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện trên thì sàn môi giới bất động sản mới thực hiện ghi nhận lại doanh số BĐS, tiến tới nhanh chóng hạch toán doanh thu môi giới.
Khi hạch toán doanh thu môi giới bất động sản, nhân viên kế toán nhất thiết phải phân biệt rõ nhiệm vụ và quyền lợi của phòng kinh doanh BĐS với thuần túy tư vấn mục đích là cung cấp thông tin dự án tới khách mua BĐS.
Thông thường chi phí nhân viên kinh doanh dự án sẽ bao gồm khoản phí nhân lực là lương cứng của kinh doanh, chi phí đóng bảo hiểm đúng quy định, thuế thu nhập cá nhân (nếu có), và những chi phí chung khác.
Chi phí sản xuất chung được dùn tại các sàn giao dịch thường là những vật dụng được trang bị thêm cho nhân sự nhằm phục vụ công tác tư vấn ví dụ như phần mềm chuyên dụng (Landsoft Agency), bàn ghế, thước, bút, máy vi tính, giấy tờ, máy in, tờ rơi, đồng phục, chi phí điện thoại, và các trang thiết bị khác….
Nhất là cộng thêm những chi phí phục vụ để tiếp đón khách hàng: hóa đơn ăn uống phải bill hoặc bảng kê đi kèm, chi phí cho nhân sự khác gồm: lương thưởng cho kế toán, quản lý… chi phí vật dụng trong văn phòng, bút, giấy, khoản tiền khấu hao khi dùng máy tính, bàn ghế trong văn phòng…… khó cho vào giá vốn được thì để ở tiền phí vận hành công ty sau này có thể hạch toán phí vận hành và tính lỗ lãi.
+ Những chứng từ, giấy tờ từ ngân hàng: cuối tháng ra ngân hàng: lấy sổ phụ, sao kê chi tiết, UNC, Giấy báo nợ, lưu trữ những giấy báo khác dựa vào đó làm hạch toán doanh thu căn cứ vào sổ sách kế toán
+ Cuối tháng kế toán sẽ làm kết toán kế toán để chuyển doanh số, chi phí đồng thời tổng kết kết quả hoạt động tương tự các doanh nghiệp khác.
Tính khoản tiền thuê TNDN sẽ phải nộp là bao nhiêu.
Khi làm kế toán cho môi giới BĐS khi hạch toán doanh thu môi giới cần tính toán chính xác doanh thu chi tiết cụ thể từng loại bất động sản khi cho thuê hay bán để hạch toán chi tiết những loại doanh số dịch vụ mang về cho nhân viên kinh doanh BĐS. Sau đó bộ phận kế toán sẽ tính ra được chi phí hình thành ra giá vốn của dịch vụ bất động sản so sánh với doanh thu mang lại.
Lúc này hạch toán doanh thu môi giới chi tiết dành cho nhân viên môi giới nhà đất gồm có:
+ Nợ TK 131 được gọi là chi phí cần phải thu của khách khi bán BĐS nhưng khoản tiền lại chưa thể thu được ngay. Nhất là các BĐS bán ra chịu thuế: GTGT, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế bảo vệ môi trường, bộ phận kế toán lúc này cần phản ánh doanh thu bán hàng đồng thời phục vụ các dịch vụ theo giá bán chưa kèm theo thuế, những những khoản tiền thuế cần phải thu cần được nộp riêng lẻ khi doanh thu bán BĐS được ghi nhận, trong đó gồm có nợ TK 131 là tiền tổng giá mà khách hàng cần phải thanh toán, TK 511 là khoản doanh số thu về khi bán nhà đất cùng với cung cấp dịch vụ khi chưa có thuế, TK 333 là các khoản phí đóng thuế nộp cho nhà nước.
Chẳng hạn nếu không tách được các khoản thuế phải nộp, bộ phận kế toán sẽ ghi nhận doanh số thu về bao gồm cả thuế phải nộp. Hạch toán kế toán doanh thu cũng xác định khoản tiền thuế phải nộp theo nghĩa vụ cùng với ghi chú giảm doanh số thu về.
nếu những sản phẩm bất động sản mà khách hàng trả về, phòng kế toán lúc hạch toán doanh thu môi giới sẽ phải ghi chú rõ ràng doanh số thu về khi bán hàng cùng cung cấp dịch vụ với giá bán chưa có thuế (nợ TK 511), thuế và các khoản phải nộp cho nhà nước – chính là khoản thuế GTGT của sản phẩm nhà đất bị khách hàng trả về, chi tiết cho từng loại thuế kèm theo khoản phải thu của khách hàng.
Nếu như môi giới bất động sản bán bất động sản cho khách hàng trong chính sách được chiết khấu thương mại kèm giảm giá bất động sản thì số tiền chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán đều được ghi lại rõ ràng ở trên hóa đơn. Từ đấy bộ phận kế toán sẽ hạch toán doanh số thu về theo giá đã trừ chiết khấu, giảm giá (được ghi nhận theo doanh thu thuần) cùng không thể hiện cụ thể số tiền giảm giá hay chiết khấu bất động sản.
Nếu trong hợp đồng mua bán BĐS không có tiền giảm giá hay chiết khấu lý do là khách mua nhà không đủ điều kiện được chiết khấu cũng có thể là chưa tính toán chính xác số tiền được giảm giá hay chiết khấu thì hạch toán doanh thu môi giới cũng được lưu lại là giá sản phẩm chưa được trừ chiết khấu (là doanh thu gộp). Vì vậy sau khi ghi nhận doanh thu, khách hàng nếu đã đủ điều kiện để được hưởng chiết khấu, giảm giá từ đây bộ phận kế toán cần phải lưu lại số tiền giảm giá, chiết khấu chính là khoản tiền giảm doanh thu gộp.
Vì vậy khi chủ đầu tư cần hạch toán doanh thu môi giới chặt chẽ, chính xác và hạn chế sai sót, phần lớn các tập đoàn địa ốc, sàn phân phối BĐS đã sử dụng tới phần mềm bất động sản như Landsoft Agency nhằm tăng cường kiểm soát và hạch toán doanh thu bất động sản chính xác hơn.
Xem thêm thông tin tại: https://landsoft.com.vn/
Nhất là khi doanh thu bán hàng từ môi giới bất động sản chủ yếu đều từ hoa hồng kinh doanh, vậy nên tầm quan trọng của nhân viên môi giới BĐS quan trọng hơn cả, tất cả nghiệp vụ kế toán đều tính toán lương thưởng nhân viên cùng với hoa hồng chiết khấu khi bán bất động sản.
Yêu cầu cần có nếu hạch toán doanh thu môi giới nhà đất
+ Nhà đất được bán cho người mua đã xong tất cả thủ tục, bàn giao cho người mua, nhân viên kinh doanh nhà đất chuyển giao xong cả rủi ro kèm theo ích lợi gắn liền với quyền sở hữu bất động sản tới khách hàng.
+ Doanh số thông qua cho thuê hay bán BĐS đã được xác định chắc chắn, kinh doanh BĐS cũng xác định toàn bộ khoản phí liên quan cùng với giao dịch mua bán nhà đất.
Chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện trên thì sàn môi giới bất động sản mới thực hiện ghi nhận lại doanh số BĐS, tiến tới nhanh chóng hạch toán doanh thu môi giới.
Hạch toán doanh thu môi giới nhà đất
Khi hạch toán doanh thu môi giới bất động sản, nhân viên kế toán nhất thiết phải phân biệt rõ nhiệm vụ và quyền lợi của phòng kinh doanh BĐS với thuần túy tư vấn mục đích là cung cấp thông tin dự án tới khách mua BĐS.
Hạch toán chi phí
Thông thường chi phí nhân viên kinh doanh dự án sẽ bao gồm khoản phí nhân lực là lương cứng của kinh doanh, chi phí đóng bảo hiểm đúng quy định, thuế thu nhập cá nhân (nếu có), và những chi phí chung khác.
Chi phí sản xuất chung được dùn tại các sàn giao dịch thường là những vật dụng được trang bị thêm cho nhân sự nhằm phục vụ công tác tư vấn ví dụ như phần mềm chuyên dụng (Landsoft Agency), bàn ghế, thước, bút, máy vi tính, giấy tờ, máy in, tờ rơi, đồng phục, chi phí điện thoại, và các trang thiết bị khác….
Nhất là cộng thêm những chi phí phục vụ để tiếp đón khách hàng: hóa đơn ăn uống phải bill hoặc bảng kê đi kèm, chi phí cho nhân sự khác gồm: lương thưởng cho kế toán, quản lý… chi phí vật dụng trong văn phòng, bút, giấy, khoản tiền khấu hao khi dùng máy tính, bàn ghế trong văn phòng…… khó cho vào giá vốn được thì để ở tiền phí vận hành công ty sau này có thể hạch toán phí vận hành và tính lỗ lãi.
+ Những chứng từ, giấy tờ từ ngân hàng: cuối tháng ra ngân hàng: lấy sổ phụ, sao kê chi tiết, UNC, Giấy báo nợ, lưu trữ những giấy báo khác dựa vào đó làm hạch toán doanh thu căn cứ vào sổ sách kế toán
+ Cuối tháng kế toán sẽ làm kết toán kế toán để chuyển doanh số, chi phí đồng thời tổng kết kết quả hoạt động tương tự các doanh nghiệp khác.
Tính khoản tiền thuê TNDN sẽ phải nộp là bao nhiêu.
Hạch toán doanh số thu về
Khi làm kế toán cho môi giới BĐS khi hạch toán doanh thu môi giới cần tính toán chính xác doanh thu chi tiết cụ thể từng loại bất động sản khi cho thuê hay bán để hạch toán chi tiết những loại doanh số dịch vụ mang về cho nhân viên kinh doanh BĐS. Sau đó bộ phận kế toán sẽ tính ra được chi phí hình thành ra giá vốn của dịch vụ bất động sản so sánh với doanh thu mang lại.
Lúc này hạch toán doanh thu môi giới chi tiết dành cho nhân viên môi giới nhà đất gồm có:
+ Nợ TK 131 được gọi là chi phí cần phải thu của khách khi bán BĐS nhưng khoản tiền lại chưa thể thu được ngay. Nhất là các BĐS bán ra chịu thuế: GTGT, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế bảo vệ môi trường, bộ phận kế toán lúc này cần phản ánh doanh thu bán hàng đồng thời phục vụ các dịch vụ theo giá bán chưa kèm theo thuế, những những khoản tiền thuế cần phải thu cần được nộp riêng lẻ khi doanh thu bán BĐS được ghi nhận, trong đó gồm có nợ TK 131 là tiền tổng giá mà khách hàng cần phải thanh toán, TK 511 là khoản doanh số thu về khi bán nhà đất cùng với cung cấp dịch vụ khi chưa có thuế, TK 333 là các khoản phí đóng thuế nộp cho nhà nước.
Chẳng hạn nếu không tách được các khoản thuế phải nộp, bộ phận kế toán sẽ ghi nhận doanh số thu về bao gồm cả thuế phải nộp. Hạch toán kế toán doanh thu cũng xác định khoản tiền thuế phải nộp theo nghĩa vụ cùng với ghi chú giảm doanh số thu về.
nếu những sản phẩm bất động sản mà khách hàng trả về, phòng kế toán lúc hạch toán doanh thu môi giới sẽ phải ghi chú rõ ràng doanh số thu về khi bán hàng cùng cung cấp dịch vụ với giá bán chưa có thuế (nợ TK 511), thuế và các khoản phải nộp cho nhà nước – chính là khoản thuế GTGT của sản phẩm nhà đất bị khách hàng trả về, chi tiết cho từng loại thuế kèm theo khoản phải thu của khách hàng.
Nếu như môi giới bất động sản bán bất động sản cho khách hàng trong chính sách được chiết khấu thương mại kèm giảm giá bất động sản thì số tiền chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán đều được ghi lại rõ ràng ở trên hóa đơn. Từ đấy bộ phận kế toán sẽ hạch toán doanh số thu về theo giá đã trừ chiết khấu, giảm giá (được ghi nhận theo doanh thu thuần) cùng không thể hiện cụ thể số tiền giảm giá hay chiết khấu bất động sản.
Nếu trong hợp đồng mua bán BĐS không có tiền giảm giá hay chiết khấu lý do là khách mua nhà không đủ điều kiện được chiết khấu cũng có thể là chưa tính toán chính xác số tiền được giảm giá hay chiết khấu thì hạch toán doanh thu môi giới cũng được lưu lại là giá sản phẩm chưa được trừ chiết khấu (là doanh thu gộp). Vì vậy sau khi ghi nhận doanh thu, khách hàng nếu đã đủ điều kiện để được hưởng chiết khấu, giảm giá từ đây bộ phận kế toán cần phải lưu lại số tiền giảm giá, chiết khấu chính là khoản tiền giảm doanh thu gộp.
Vì vậy khi chủ đầu tư cần hạch toán doanh thu môi giới chặt chẽ, chính xác và hạn chế sai sót, phần lớn các tập đoàn địa ốc, sàn phân phối BĐS đã sử dụng tới phần mềm bất động sản như Landsoft Agency nhằm tăng cường kiểm soát và hạch toán doanh thu bất động sản chính xác hơn.
Xem thêm thông tin tại: https://landsoft.com.vn/
